Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et avantages
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
En droit français, la pleine propriété d’un bien se compose de trois prérogatives distinctes, héritées du droit romain :
L’Usus : le droit d’utiliser le bien (par exemple, y habiter).
Le Fructus : le droit d’en percevoir les fruits (par exemple, percevoir des loyers).
L’Abusus : le droit d’en disposer (le vendre, le donner ou le détruire).
Le démembrement de propriété consiste à séparer ces prérogatives en deux droits distincts :
L’usufruit : Il regroupe l’usus et le fructus. L’usufruitier peut donc occuper le bien ou le louer pour en tirer des revenus, mais il ne peut pas le vendre seul.
La nue-propriété : Elle correspond à l’abusus. Le nu-propriétaire possède les murs, mais n’a pas le droit d’y vivre ni d’en percevoir les loyers. En revanche, il a la certitude de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Pourquoi avoir recours au démembrement ? Les principaux avantages
Séparer l’usufruit de la nue-propriété répond généralement à des objectifs patrimoniaux précis.
1. L'optimisation fiscale de la succession
C’est l’atout majeur du démembrement. Plutôt que d’attendre le décès pour transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants (ce qui engendre souvent des droits de succession élevés), un parent peut choisir de donner la nue-propriété de son vivant tout en conservant l’usufruit.
Avantage immédiat : Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation (selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts).
Avantage au décès : Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint naturellement. Les enfants (nus-propriétaires) récupèrent automatiquement la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire à payer.
2. La protection du conjoint survivant
Lors d’une succession, le démembrement permet de protéger le conjoint survivant. Par le biais d’une donation entre époux (ou « donation au dernier vivant »), le conjoint survivant peut hériter de l’usufruit de la totalité des biens du défunt. Il peut ainsi continuer à habiter la résidence principale ou percevoir les loyers des biens locatifs jusqu’à la fin de ses jours, tandis que les enfants héritent de la nue-propriété.
Comment mettre en place un démembrement ?
Le démembrement de propriété s’applique le plus souvent aux biens immobiliers, mais il peut également concerner des parts de SCPI, des comptes titres ou des contrats d’assurance-vie.
La mise en place d’un démembrement (notamment lors d’une donation avec réserve d’usufruit) nécessite la rédaction d’un acte authentique. Le recours à un notaire est donc obligatoire. Le notaire s’assurera de la bonne rédaction des clauses (comme la clause de réversion d’usufruit) afin de sécuriser l’opération sur le long terme.
QUESTIONS FRÉQUENTES
La répartition est strictement encadrée par le Code civil. L’usufruitier est tenu de prendre en charge les dépenses d’entretien courant et les menues réparations (ainsi que la taxe foncière et la taxe d’habitation). Le nu-propriétaire, quant à lui, doit assumer la charge des grosses réparations (toiture, murs porteurs, ravalement), telles que définies par l’article 606 du Code civil. Il est toutefois possible d’aménager cette répartition par convention dans l’acte notarié.
Non. Puisque l’usufruitier ne possède pas l’abusus (le droit de disposer du bien), il ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l’accord explicite du nu-propriétaire. En cas d’accord mutuel pour vendre, le prix de vente sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits respectifs au moment de la vente, ou reporté sur l’achat d’un nouveau bien (subrogation).
Non, car le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. C’est l’usufruitier, bénéficiaire du fructus, qui perçoit les revenus locatifs. C’est donc à lui seul d’intégrer ces revenus fonciers dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
