C’est la question n°1 des acquéreurs. Il est important de préciser que le terme « frais de notaire » est un abus de langage ; il s’agit en réalité de frais d’acquisition.

Le montant représente environ 7 à 8 % du prix de vente pour un logement ancien, et 2 à 3 % pour un logement neuf. Ces frais ne vont pas intégralement dans la poche du notaire, ils se décomposent ainsi :

• Les droits de mutation (environ 80 %) : Ce sont les taxes reversées directement à l’État et aux collectivités locales (Trésor Public).

• Les débours (environ 10 %) : Les sommes avancées par le notaire pour payer les intervenants extérieurs (cadastre, géomètres, documents d’urbanisme).

• Les émoluments du notaire (environ 10 %) : La rémunération réelle de l’étude notariale, réglementée par l’État.

Note : La rémunération du notaire est tarifée et identique partout en France.

Bien que les deux soient des « avant-contrats » scellant l’accord, leurs implications juridiques diffèrent :

• Le Compromis de vente (Synallagmatique) : Vendeur et acheteur s’engagent tous les deux. Si l’un se rétracte (hors conditions suspensives), l’autre peut le contraindre à la vente par voie de justice.

• La Promesse unilatérale de vente : Le vendeur s’engage à vendre à un prix fixé à l’acheteur. L’acheteur pose une « option » (souvent 5 à 10 % du prix) pour réserver le bien pendant une période donnée. S’il renonce sans motif valable, il perd cette indemnité.

Dans la pratique, le choix dépend souvent de la rapidité souhaitée et de la complexité du dossier. Votre notaire vous guidera vers la formule la plus sécurisante.

La fiscalité sur la plus-value immobilière (la différence entre le prix d’achat et le prix de revente) dépend de la nature du bien :

• Résidence principale : Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value, quel que soit le montant ou la durée de détention. C’est l’avantage fiscal majeur en France.

• Résidence secondaire ou investissement locatif : La plus-value est imposable (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Cependant, des abattements s’appliquent selon la durée de détention :

  • Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans.

  • Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Le choix oppose souvent simplicité et protection.

• L’Indivision est le régime par défaut : c’est simple et sans frais de création. Chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Son point faible est sa rigidité : en cas de désaccord (séparation) ou de décès, la gestion peut vite se bloquer car les décisions importantes exigent l’unanimité.

• La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique « sur-mesure ». Elle demande plus de formalisme (statuts, comptabilité), mais offre une souplesse incomparable pour éviter les blocages, faciliter la transmission aux enfants et protéger le concubin survivant.

En résumé : privilégiez l’indivision pour la simplicité immédiate, et la SCI pour construire une stratégie patrimoniale sur le long terme.

Il faut compter en moyenne 3 mois entre la signature de l’avant-contrat et la remise des clés lors de l’acte authentique.

Ce délai n’est pas arbitraire, il est nécessaire au notaire pour sécuriser la transaction :

1. Purge du droit de préemption : La mairie a généralement 2 mois pour décider si elle souhaite acheter le bien prioritairement.

2. Offres de prêt : L’acquéreur doit obtenir son financement bancaire (loi Scrivener).

3. Vérifications administratives : Le notaire vérifie l’origine de propriété sur 30 ans, les hypothèques existantes et les diagnostics techniques.